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一体化模式中国建筑领跑铁二局还是菜鸟级别-【新闻】

发布时间:2021-04-05 16:14:28 阅读: 来源:复合硅酸盐厂家

中国建筑是一体化模式典型,其开发房地产的水平很高,其利润甚至比万科(000002)还要高

在地产行业,有这样一种巨无霸,他们的触角延伸到土地买卖、建筑设计、施工建设、房屋销售的每个环节。这类企业往往是做建工起家,之后又注入了房地产开发业务,使他们成为中上下游通吃的特例,该模式可归纳为“一体化模式”。

建工企业进入房地产开发市场已经成为一种潮流。业内人士称,大规模的建工类企业几乎都有房地产开发业务。比如中国建筑、中国中铁(601390)、中国中冶(601618)、中铁二局(600528)和龙元建设(600491)都是这个模式的代表。

新视觉:“建筑+地产”模式

比纯建筑模式更赚钱,比纯地产模式更稳定,这便是“建筑”+“地产”模式的活力所在。

比之纯房屋建筑企业,拥有“建筑+地产”模式的企业盈利能力更强(纯房建企业净利率2%左右);比之纯地产企业,“建筑+地产”模式的企业业绩稳定性更强,建筑业务能够在房地产市场大幅波动时支撑公司的现金流。

同时,能够通过长期拓展建筑业务积累的人脉低成本拿地,并借助建筑企业的成本控制能力降低地产开发的建安成本;比之部分过度多元化的建筑企业,“建筑+地产”模式是“有节制的相关多元化”,能够通过产业链延伸体现一体化优势。

建工类企业进驻地产开发最根本的原因是追逐高利润率回报。建筑行业毛利率很低,是拼量型企业。对于一个本身做建筑工程的企业来说,最容易拓展的业务无疑就是下游房地产开发。

上海某知名券商分析师表示,光做建筑本身的毛利率只有1%-2%,而一般房地产开发的利润在35%-40%。

以中国建筑为例,其房地产开发业务10%的收入,贡献了50%的利润;而其余90%的收入,仅贡献了50%的利润。但是,地产行业受政策调控影响大,盈利波动较大,因此,有稳定的建筑业务保证旱涝保收,丰年时还能享受地产行业的高利润回报,这正是这种新模式的吸引力所在。

三大优势:拿地、资金周转、产业链

建工企业的拿地优势,首先表现在拿地成本。上海某业内人士表示:“土地一二级联动开发能省开发成本近10%,甚至更多。”

其次表现在拿地途径。为了拿地,建工企业根据自身业务范围和背景,近水楼台先得月。一位接近中铁二局的人士向记者表示:“中铁二局主营业务是修建铁路,在修铁路的过程中不可避免地涉及到征地问题,很多铁路周边的土地也就在征地的过程中,被划到了中铁二局囊中。”

除了拿地优势外,一个上下游通吃的企业,往往拥有资金链上的优势。相比一般地产开发商,全产业链可提供资金上的保障。比如承包一个项目后,在做的过程中,通过收款和贷款,带来大量现金流;还可以控制工期和时点,到自己手头充裕的时候再交货,保证有足够的资金。

此外,上下游通吃,也意味着企业不必要把建筑施工工程外包出去,外包所要赚取的利润也可以据为己有。对于一个一体化的企业来说,横跨好几个业务时可能会带来管理上的难度。“横跨好几个业务,就看协调得好不好,协调得好就是正面的作用,协调得不好就会降低效率。”天相投顾分析师王东表示。

招商证券分析师贾祖国则表示:“我不认为一体化是一个好的模式。外包更商业化,成本更低,服务更好。如果企业自己内部承担太多步骤,可能导致很大的贪污和效率低下。”

三家典型公司实力剖析

目前“建筑+房产”一体化做得最好也最有代表性的就是中国建筑。

“中国建筑开发房地产的水平很高,其利润甚至比万科还要高,盈利能力很强。”第一创业一位分析师向记者透露。目前,中国建筑旗下形成了中海地产和中建地产两条线路。H股上市的中海地产,其项目主要集中在一线城市,走的是高端路线;而中建地产旗下的土地资源则集中在偏远地区,走的是低端线路。

在二三线城市房地产消费快速启动的背景下,中建地产借助“建筑+地产”的协同效应低价拿地、快速扩张,销售额有望3年翻两番,2012年达到200亿。市场认为中建地产从事中低端保障性住房,盈利能力较差;但中建地产近7000元的销售均价表明,净利率可达16%以上(市场预期12%左右),其实际上是在二三线城市崛起的第二个中海外。

“建筑+地产”模式保障低成本拿地:中建各大工程局长期支持地方经济建设,与地方政府建立了良好的友谊,拥有广泛的人脉,具备很强的低成本拿地的能力。上市初中建地产1054万方土地储备获得价格低于500元/平米,今年新拿地区位更优(二线城市的中心地段),但均价总体仍控制在1950元/平米以内。

某次,理财周报记者与保利地产(600048)一位高层交流时,问及气势盖人的保利地产认为谁会是最重要竞争对手时,这位高管思虑很久说:“中海外,因为它爹是中国建筑。有钱有势财大气粗,综合作战能力很强。”

另一家代表企业是中铁二局。其房地产收入仅占比2.34%,远远低于其主营铁路工程占总比的39.11%。“铁二局还是以修铁路为主,房地产只是稍微搞一搞,不可能做到中国建筑这个水平。”上述天相投顾分析师向记者表示。另外,到目前为止,中铁二局都还没有去抢过地,其所有项目在用原有大股东的土地来做开发。

由于其涉足房地产开发的时间不长,中铁二局缺乏运营经验,在管理和销售、园区规划、项目设计方面不够专业,土地的增值不如专业地产做得高,房地产开发毛利率仅20%,低于35%-40%的行业平均水平,但仍大大高于其6%-7%的铁路建设毛利率。

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