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这些现象表明开发商快扛不住了明后年降价的房子会越来越多-【新闻】

发布时间:2021-04-05 20:12:57 阅读: 来源:复合硅酸盐厂家

探戈

这几天,又有些开发商憋不住了。

有些开发商玩起了以租代售,有些开发商则继续走降首付的套路。

这些行为大多是因为资金出现了问题,急于通过一些降低门槛或者其他方式快速回笼资金。在这样严格的环境下,开发商还敢顶风玩这些套路,说明一些开发商真的被逼急了。

“以租代售”频现

12月11日,北京市住建委约谈了某开发商,原因是央视财经在报道中发现租户想要租用这家开发商的房子,租金高得离谱:一次性交10年的租金和相当于20年租金的押金,总额达180万元。这与租赁市场的普遍价格相距太远。

对于这样的现象,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池明确表示,这等于是一次性交30年的租金,涉嫌以租代售。

按照规定,单次租期最长不超过10年,开发商打了一个擦边球,租期的确是10年,但押金却要交20年,10年到期后,租户或许可以直接续租而不用再交钱,但作为租户,等于是一次性买断了30多年的使用权。

很显然,开发商想一次性尽可能收回多的资金。之所以这样做,原因还在于成本。高成本拿地(开发商需要一次性缴纳土地出让金、后期还有开发成本和财务成本)却只能搞细水长流的租赁模式,逼急了就只能铤而走险了。

这件事经过曝光后,相关的细则肯定会完善,不仅租期明确,租金也会明确,押金也会明确,开发商以租代售的套路肯定行不通了。

除了北京这事,深圳此前就有一个类似的案例。

据财新网的报道,中兴通讯早在2004年拿了一块地,原来不是居住用地,后来由于政策变更,当地为了弥补保障房缺口,这块地被纳入住房指标,但由中兴自己运营,也定向分配给中兴通讯的员工,称之为“产业配套住房”,产权归企业,房子没有房产证。

这些地块分批开发,前两期的人才公寓,中兴通讯分别在2008年、2012年、2013年、2015年配售给员工,价格很便宜,每平米分别是3000元、4000元、4500元和5800元。

不过,按照深圳最新的规定,中兴人才公寓三期工程只能出租给员工,但中兴却在内部仍然按照以往的方式配售给员工,配售价格为24828元/平米,远高于前两期。这个价格是由第三方评估公司给出的,中兴选择参考外部房产价格来制定人才公寓价格。

与前两期的价格相比,中兴第三期人才公寓的价格明显偏高。

不仅如此,中兴与员工签订的“购房合同”也背离了人才公寓的相关规定。按照规定,人才公寓只能出租给员工,员工离职后,人才公寓必须收回再分配给其他职工使用,但中兴的“购房合同”中并没有提及这一点,这意味着员工离职可以继续居住,这也涉嫌以租代售。

目前中兴的做法已经被叫停。

“降首付”转嫁风险

除了搞以租代售之外,有的开发商还在尝试降低首付。

比如南京近期某公寓楼盘,本来是首付5成,但开发商直接将首付降至1成,而上市房企新城控股也在南京搞限期1成首付活动。

更为极端的是南京另一个地王楼盘因为2000万工程款未到位而停工。实际上问题绝不止2000万工程款这么简单,这家开发商因为高杠杆入市,结果却遭遇项目无法入市预售导致资金无法回笼。

还有环京的廊坊,证券日报的记者发现廊坊不少开发商的一些动作相当出格。比如“分期首付、暂缓网签”。

最终的结果就是,购房者首笔资金只需要交2成左右(原则上是5成,剩下3成分期付,没有利息),不符合资格的购房者也可以照此办理,开发商可以帮忙联系企业挂靠3年交社保,到期获得购房资格再网签。不愿意交社保的,还可以通过补交个税和集体户口的方式获得购房资格。

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但是作为购房者,必须要意识到,低首付虽然降低了购房门槛,2成甚至1成首付的实际总购房成本要比5成首付的购房成本多出许多,比如证券日报报道的这家开发商,如果选择2成首付,房价11800元/平米,选择5成首付,房价9200元/平米,每平米贵出2600元。

通过低首付加开发商垫资,购房者可以顺利向银行申请房贷,这些贷款下来后直接帮助开发商快速回笼资金。但房价更高,首付却更低,这意味着购房者要独自背负更高的杠杆。一方面要还钱给开发商,另一方面要还钱给银行。开发商对回笼现金的急切需求,但却把风险抛给了购房者。

开发商压力很大

以租代售和降首付,种种试图突破规则的做法,正好表明他们的资金链压力已经非常大。

融360说房(fangdai123)君在之前的文章中提到过,很多开发商2017年的业绩很漂亮,但这背后是他们先卖掉了手中相对便宜的存货,剩下的全是难啃的骨头。这些大多是在2016年前后拿的高价地。

很多小型甚至中型开发商,资金沉淀太厉害,盘子不够大根本玩不转,一两个项目玩死了就可能直接导致他们退出市场,南京、苏州、合肥、上海等地已有地王出现风险苗头。

今后两年,他们一边要面临高价地强行入市和亏本卖房的风险,另一方面又要面临债务到期和现金流的巨大压力。而对于购房者来说,我们应该多关注那些2016年高价地频出如今却又严格调控的城市,机会或许就出现在这里。开发商或许不会公开降价卖房,但暗地里给更多折扣却是非常有可能的。

此外,我们总体的感觉是18年、19年楼市仍然偏冷,在这个关键时期里,作为购房者,不应该只是观望,有精力的话多跑跑盘,熟悉当地的市场,更应该储备好资金,将主动权牢牢握在手中。

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